Fundo de Investimento Imobiliário, o que é e quais as vantagens

Em um artigo anterior, destacamos a importância de se diversificar nossos investimentos. Isso é ainda mais importante se considerarmos a volatilidade de alguns ativos, principalmente os de renda variável, como são os Fundos de Investimento Imobiliário. 

De forma simplificada, a volatilidade pode ser entendida como o grau de variação do preço de um ativo em um período de tempo. Nesse sentido, um ativo é muito volátil se apresenta ganhos financeiros significativos em um certo mês e acumula perdas expressivas em outro.

No entanto, a boa notícia é que uma carteira diversificada ajuda a diminuir (em muito!) essa volatilidade. Isso ocorre porque um ativo “compensa” o outro, dando uma maior estabilidade à sua carteira de uma forma geral.

Para ter uma carteira bem diversificada, é preciso antes de mais nada conhecer o mercado e estudar bem os diversos tipos de ativos existentes. Assim, você poderá fazer uma análise fundamentada de quais ativos irão compor sua carteira de investimentos.

Para te ajudar, vamos iniciar uma série de artigos para investidores iniciantes explicando sobre os principais ativos existentes no Brasil e no exterior. E neste artigo, em especial, começaremos apresentando os nossos meio-campistas, os famosos FIIs. Entenda o que é e quais as vantagens de um Fundo de Investimento Imobiliário.

Fundo de Investimento Imobiliário, o que é?

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um ativo financeiro que permite, de maneira fácil, investir no mercado imobiliário, ainda que com pouco dinheiro. Na prática, podemos dizer que ao comprar cotas de um FII, você está comprando um “pedacinho” de um empreendimento imobiliário, com a possibilidade de receber aluguéis mensais (dividendos) proporcionais ao valor investido.

A administração de um FII fica a cargo de uma instituição financeira que decide onde investir os recursos do fundo. Os recursos dos FIIs – que são captados junto aos investidores – podem ser empregados na aquisição ou na construção de imóveis urbanos ou rurais, residenciais ou comerciais. Também na aquisição de ativos de renda fixa, como LCI (Letra de Crédito Imobiliário), CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) etc. Adicionalmente, no patrimônio de um FII é possível ter cotas de outros FIIs e até mesmo ações de empresas que atuam no ramo imobiliário.

Cada FII tem o próprio regulamento, em que consta a política de investimento do fundo. A maioria aplica os recursos na compra de imóveis prontos que são locados para empresas (os chamados “FIIs de tijolo”). No entanto, há também um número bastante significativo de FIIs que investem em ativos de renda fixa com lastro no mercado imobiliário (os “FIIs de papel”). Por fim, uma terceira categoria seriam os fundos de fundos, FIIs cuja política de investimento é comprar cotas de outros FIIs.

Independente do tipo de fundo imobiliário, o objetivo principal é pagar periodicamente dividendos (ou proventos) aos cotistas. Isso seria o equivalente ao recebimento mensal dos aluguéis dos imóveis físicos. Apesar disso, existem algumas diferenças entre um e outro, conforme veremos a seguir.

Fundo de Investimento Imobiliário versus imóveis físicos

Na sequência, listamos algumas vantagens dos FIIs em relação aos imóveis físicos que podem ser importantes no momento de escolher entre um ou outro, a saber:

Necessidade de menor quantidade de capital para iniciar o investimento

No momento da escrita deste artigo, alguns FIIs vendem suas cotas a menos de R$100,00. Alguns, vendem até a menos de R$10,00, como é o caso do GARE11. Isso os torna acessíveis a uma parcela da população que não teria condições de juntar o montante necessário para comprar um imóvel físico.

Além disso, dessa forma, é possível comprar cotas de vários tipos distintos de FIIs, o que torna possível a diversificação destes ativos.

Liquidez, facilidade de transação e custos

Devido à sua liquidez, pode-se converter os FIIs em dinheiro de maneira rápida (em questão de minutos!), sem que ocorram perdas significativas de valor.

O mesmo não ocorre com os imóveis físicos: entre o anúncio de venda, as negociações com potenciais compradores e a efetivação da transação, podem transcorrer semanas, meses ou até mesmo anos.

Possibilidade de venda de uma parte das cotas

Nos FIIs, em caso de necessidade, o investidor não precisa a vender todas as suas cotas, podendo liquidar apenas parte delas. Isso não acontece com o imóvel físico, que não podemos vender de forma fracionada.

A administração dos imóveis do FII é delegada a terceiros

A administração e a gestão dos FIIs não são de nossa responsabilidade, mas sim das instituições que prestam esses serviços para o FII. Para tanto, paga-se uma taxa de administração, descontada dos dividendos distribuídos aos cotistas do fundo.

Os inquilinos dos FIIs são empresas de grande porte

Ao contrário dos imóveis físicos (em que a maioria dos inquilinos são pessoas físicas), na maioria dos FIIs, os inquilinos são grandes empresas de vários setores da economia. Isso, em princípio, reduz o risco de inadimplência e, consequentemente, o risco de diminuição dos dividendos distribuídos aos cotistas.

Incidência de impostos

Aqui está um ponto muito importante. Até o momento, pela legislação vigente, os rendimentos mensais distribuídos pelos FIIs são isentos da cobrança de imposto de renda (IR), o que não aconteceria caso você recebesse aluguéis de imóveis físicos.  

Como apresentamos em um artigo anterior, o valor obtido com o aluguel de imóveis sofre a taxação de imposto de renda que pode chegar a até incríveis 27,5% do valor recebido a título de aluguel.

Essa isenção de IR dos FIIs acontece se o fundo tiver mais de 100 cotas e se o cotista não for detentor de mais de 10% das cotas do fundo, que é o caso mais comum na esmagadora maioria das vezes.

Rentabilidade

Até a presente data, o retorno mensal dos FIIs é maior do que o retorno dos imóveis tradicionais. Neste momento, enquanto alguns FIIs têm retorno de mais de 0,9% a.m. (livre de impostos), nos imóveis físicos a média de retorno varia entre 0,3 e 0,4% a.m., a depender da região em que o imóvel está. Lembre-se que este percentual diminui ainda mais após a incidência dos impostos.

Como exemplo, suponha que você compre R$100.000,00 de cotas de um FII. Com uma taxa de retorno de 0,9% a.m., você receberia dividendos da ordem de R$900,00 por mês. Por outro lado, nos dias atuais, o imóvel residencial mais barato do mercado seria uma casa popular da Faixa 1 do programa Minha Casa, Minha Vida que custa em torno de R$180.000,00. Será que você conseguiria alugá-la pelos mesmos R$900,00?

Comodidade na compra e na venda

Saiba que comprar ou vender cotas de FIIs é muito mais cômodo e simples do que negociar imóveis físicos. Nesse caso, o próprio investidor pode liquidar essa operação de sua casa, via o serviço de home broker disponibilizado por diversos bancos e corretoras. 

Este sistema conecta os investidores diretamente ao pregão da bolsa, permitindo o envio de ordens de negociação pela internet. Na maioria das vezes, inclusive, sem taxas de corretagem.

Para saber mais…

Este conteúdo foi adaptado do excelente livro do professor Roni Antônio Mendes: Fundos de Investimento Imobiliário. Caso você tenha ficado em dúvida sobre os FIIs apresentados e queira entender melhor o que eles são e como escolhê-los, recomendamos a leitura deste excelente livro. 

No livro, apresenta-se os aspectos gerais dos FIIs: o que são, as vantagens que oferecem, os riscos que possuem, os diversos tipos de FIIs que existem no mercado e como proceder para investir bem e com segurança. Além de poder receber dividendos mensais, mesmo com poucos recursos.

Para aprender mais sobre Finanças, nos acompanhe e fique de olho nos artigos publicados nesta seção.

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